（ 2 ）所得税の不動産所得情報の限界

不動産投資の成否も、その不動産を売却（投下資本回収）した後で当初からどれだけおカネが増えたのかどうかに尽きるということになります。

だとすれば、不動産投資の成否の判断は、所得税を計算するルールで行われた不動産の損益によってではなく、まさにキャッシュの増減で行われなければなりません。

不動産投資の場合誤解しやすいのは、税金（所得税）の計算で投資の成否を判断しがちです。保有中の賃貸料収入からの利益（所得）が出て所得税を納めれば「もうかっている」と思い、投資が成功しているかのように思いがちなことです。

損益だけではダメな理由

不動産投資の成否の判断は、所得税を計算するルールで行われた不動産の損益によってではなく、まさにキャッシュの増減で行われなければなりません。

しかし、多くの場合、所得税を計算するルールで行われた不動産の損益によって判断されています。

どういう点で問題があるのでしょうか。

物件ごとに損益を算定していなければお手上げ

複数の物件を保有している場合でも、所得税の確定申告ではすべての物件の合計額で不動産所得が計算されます。

しかし、当然のことながら、不動産の収益性やキャッシュ・フローは個々の物件ごとに異なります。

税金の計算は正しくても、物件別の損益が出せないとしたらドンブリといえます。

物件別の不動産管理をすべきです。

固定資産として処理した支出をうまく取り込んでいない

所得税の確定申告において不動産所得の計算をする場合には所得税法のルールに従います。

所得税法のルールによれば、一定の資産や設備投資を取得した場合には固定資産として処理しなければならないのが原則です。つまり、取得に要した金額（取得価額）は取得した日を含む年分の必要経費にはならないのです（いわゆる少額固定資産として処理できるものについては全額必要経費にすることができます。）。

固定資産の取得価額は、定められた年数（法定耐用年数）にわたって減価償却費として必要経費となります。必要経費となることによって所得税や住民税が減少します。

しかし、キャッシュ・フローという点で考えますと、あくまでも固定資産を取得したときはその取得価額となる金額のキャッシュ流出があったとして捉える必要があります。

敷金の受入れや返還を取り込んでいない

中古で投資不動産を取得する場合には、取得時の賃借人の敷金を差し引いた金額を売り手に支払います。この敷金は不動産所得の計算にはまったく反映されません（なお、返還されない敷金（敷引きや償却といったもの）は不動産所得の計算に反映されます。）。

不動産の保有中に、賃借人の変更に伴って敷金の返還や受入れがありますが、これも不動産所得の計算にはまったく反映されません（なお、敷金の返還を免れた場合には債務免除益という形で不動産所得の計算に反映されます）。

そして、不動産の売却では、取得時とは逆に賃借人の敷金が差し引かれた金額を得ることになります。ちなみに、この際の不動産の譲渡に伴う譲渡所得の計算では、敷金が差し引かれる前の金額を収入金額とすることは言うまでもありません。

このように、損益や税金には影響を及ぼさない敷金の動きですが、キャッシュ・フローには少なからず影響を与えるのです。

借入金の元本の返済を取り込んでいない

不動産投資の成否が、その不動産を売却（投下資本回収）した後で当初からどれだけおカネが増えたのかどうかにあるとすると、不動産を取得資金を借入金によって調達した場合には、売却額で残債をすべて返済してどれだけ残ったかということになります。

さて、借入金の利子については、所得税の確定申告上必要経費となりますが、借入金の元本の返済額は、損益の計算にまったく反映されません。しかし、元本の返済額は、キャッシュ・フローに取り込まなければならない重要な要素です。

不動産投資によって負担する所得税がキチンと把握されていないおそれ

不動産投資による所得は、所得税の計算においては不動産所得となります。そして、他の所得（事業所得や給与所得など）と合計されて（総合課税）、所得控除の額を差し引いた金額（課税所得金額）の金額の大きさに応じて所得税の税率が適用されます。

これは何を意味しているかといいますと、不動産投資において負担した所得税は、不動産所得の金額に対して所得税の税率を乗じたものではなく、あくまで所得税の確定申告書で所得全体に課された税率を適用すべきことになります。

つまり、不動産所得が500万円であっても、他の所得が大きいために所得税の最高税率（45.945%）が適用されていたとしたら、不動産投資によって負担する税率は最高税率によって計算された額を負担しているものとしなければなりません。

いっぽう、複数の物件を所有している場合、ある物件についての不動産所得は赤字と算定された場合には、その物件が負担する所得税はゼロということになります。もっとも、土地の取得に要した利子については必要経費に算入されないため、これを反映させる必要があります。

住民税をキチンと取り込んでいないおそれ

所得税の確定申告は、暦年（1月1日から12月31日）の所得について、翌年2月16日から3月15日までの期間に申告を行います。

いっぽう、住民税は、前年の年末調整や確定申告の結果に基づいて、市区町村が住民税額を決定します。つまり、前年の所得に対して住民税は決まるのです。

その納付は、納税者本人に納付書を送るか（普通徴収）、納税者の勤務先（特別徴収義務者）に納付書を送り給料から天引きして納付させるか（特別徴収）して納付させます。

ところで、所得税の確定申告はあくまで所得税（と復興特別所得税）の額を算定するもので、住民税の額を算定するためのものではありません。

しかし、不動産所得からも住民税の負担は観念できるわけであり、それを反映させなければなりません。

消費税をキチンと取り込んでいるか

不動産投資にあたり、物件の保有中は収入や支出がありますが、収入には消費税を預かり（物件が住居用の場合には消費税は非課税となります。）、支出には消費税を含めた額を支払っています。

消費税の納税義務者かどうか、納税義務者だとしてその申告はどうか（一般課税か簡易課税か）によって異なりますが、納税義務者だった場合、不動産投資から生じた消費税の納付額や還付額は反映させなければなりません。

（つづく）